ขายฝากคืออะไร

ขายฝาก คืออะไร

การจดทะเบียนขายฝาก

            ขายฝาก คือสัญญาซื้อขายซึ่งกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินตกไปยังผู้ซื้อ โดยมีข้อตกลงกันว่าผู้ขายอาจไถ่ทรัพย์นั้นคืนได้ (ป.พ.พ. มาตรา ๔๙๑) ภายในระยะเวลาที่กำหนด ข้อตกลงนั้นจะต้องทำก่อนหรือขณะทำสัญญาขายฝากจึงจะเป็นสัญญาขายฝาก 

กฎหมายที่เกี่ยวข้อง
          ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๔๙๑ - ๕๐๒

          -  สัญญาขายฝากเป็นสัญญาที่กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินตกเป็นของผู้รับซื้อฝากทันทีที่จดทะเบียน ซึ่งผู้ขายฝากจะได้รับกรรมสิทธิ์ในที่ดินกลับคืนต้องขอไถ่ถอนภายในกำหนดเวลาสัญญาขายฝาก หรือภายในเวลาที่กฎหมายกำหนด  กล่าวคือ  ถ้าเป็นอสังหาริมทรัพย์มีกำหนด  ๑๐  ปี  และถ้าเป็นสังหาริมทรัพย์มีกำหนด  ๓  ปี นับแต่เวลาซื้อขาย
          -  สัญญาขายฝากจะต้องมีกำหนดระยะเวลาว่าจะไถ่คืนกันเมื่อใด  แต่จะกำหนดเวลาการไถ่คืนกันเกินกว่าที่กฎหมายกำหนดไม่ได้ ถ้าไม่มีกำหนดเวลาแน่นอนหรือกำหนดเวลาไถ่เกินไปกว่านั้นให้ลดลงมาเป็น ๑๐ ปี และ ๓ ปี ตามประเภททรัพย์
          -  การขยายกำหนดเวลาไถ่  ผู้ขายฝากและผู้ซื้อฝากจะทำสัญญาขยายเวลาไถ่กี่ครั้งก็ได้แต่รวมกันแล้วจะต้องไม่เกิน ๑๐ ปี นับแต่วันทำสัญญาขายฝาก  และจะต้องมีหลักฐานเป็นหนังสือลงลายมือชื่อของ ผู้รับซื้อฝาก ซึ่งถ้าทรัพย์สินที่ขายฝากจะต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่  สัญญาขยายกำหนดเวลาไถ่จากการขายฝากจะต้องจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่  มิฉะนั้นจะยกเป็นข้อต่อสู้บุคคลภายนอกผู้ได้สิทธิมาโดยเสียค่าตอบแทนและโดยสุจริตมิได้
          -  ผลของการใช้สิทธิไถ่ภายในกำหนด   กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินซึ่งขายฝากจะตกเป็นของผู้ขายฝากตั้งแต่เวลาที่ผู้ขายฝากชำระสินไถ่หรือวางทรัพย์อันเป็นสินไถ่   ทรัพย์สินซึ่งไถ่นั้นผู้ไถ่ย่อมได้รับคืนโดยปลอดจากสิทธิใดๆ ซึ่งผู้ซื้อเดิม หรือทายาทหรือผู้รับโอนจากผู้ซื้อเดิมก่อให้เกิดขึ้นก่อนเวลาไถ่  ยกเว้นแต่เป็นการเช่าทรัพย์สินที่อยู่ในระหว่างขายฝากซึ่งได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่  และการเช่านั้นไม่ทำให้ผู้ขายฝากหรือผู้ไถ่เสียหาย  กำหนดเวลาเช่ามีเหลืออยู่เพียงใดให้คงสมบูรณ์เพียงนั้น แต่ต้องไม่เกินกว่าหนึ่งปี

ประเภทการจดทะเบียน
        ๑.  ขายฝาก  มีกำหนด….ปี  หมายความว่า   การจดทะเบียนขายฝากทั้งแปลง  ไม่ว่าในหนังสือแสดงสิทธิ
จะมีชื่อคนเดียวหรือชื่อหลายคน  ทุกคนขายพร้อมกัน
        ๒.  ขายฝากเฉพาะส่วน  มีกำหนด …ปี หนังสือแสดงสิทธิมีชื่อหลายคน บางคนหรือหลายคนแต่ไม่ทั้งหมดขายเฉพาะส่วนของตนไป ส่วนของคนอื่นบางคนไม่ได้ขาย
        ๓.  ไถ่ถอนจากขายฝากและไถ่ถอนจากขายฝากเฉพาะส่วน หมายความว่า ผู้ขายฝากได้ขอใช้สิทธิไถ่ถอนขายฝากภายในกำหนดอายุเวลาในสัญญาขายฝาก  หรือภายในกำหนดเวลาที่กฎหมายกำหนดไว้ คือ สิบปี
        ๔.  แบ่งไถ่จากขายฝาก  หมายความว่า  ผู้ขายฝากได้ขายฝากที่ดินรวมกันหลายแปลงในสัญญาขายฝากฉบับเดียวกัน หรือขายฝากไว้แปลงเดียวต่อมามีการแบ่งแยกที่ดินแปลงที่ขายฝากออกไปอีกหลายแปลง ภายในอายุสัญญาขายฝาก  ผู้ขายฝากและผู้รับซื้อฝากตกลงให้ไถ่ถอนขายฝากที่ดินไปบางแปลง  และบางแปลงยังคงขายฝากอยู่ตามเดิม โดยลดจำนวนเงินที่ขายฝากลงตามแต่ผู้ขายฝากและผู้รับซื้อฝากจะตกลงกัน
        ๕.  ปลดเงื่อนไขการไถ่จากขายฝาก และปลดเงื่อนไขการไถ่จากขายฝากเฉพาะส่วน หมายความว่า ผู้ขายฝากและผู้รับซื้อฝากได้ตกลงกันในระหว่างอายุสัญญาขายฝากว่าผู้ขายฝากขอสละสิทธิการไถ่จากขายฝาก  กล่าวคือ จะไม่ขอใช้สิทธิการไถ่จากขายฝากอีกต่อไปแล้ว ทรัพย์สินที่ขายฝากไว้จึงพ้นจากเงื่อนไขการไถ่ เปรียบสภาพเช่นเดียวกับเป็นการขายธรรมดานับแต่จดทะเบียนปลดเงื่อนไขการไถ่  
        ๖.  โอนสิทธิการไถ่จากขายฝาก และโอนสิทธิการไถ่จากขายฝากเฉพาะส่วน หมายความว่าในอายุสัญญาขายฝาก  ผู้ขายฝากมีสิทธิที่จะไถ่ถอนจากขายฝากได้  แต่ผู้ขายฝากได้โอนสิทธิการไถ่ดังกล่าวให้บุคคลอื่นไป จะโดยเสน่หาไม่มีค่าตอบแทนหรือมีค่าตอบแทนก็ได้ แต่ต้องให้ผู้รับซื้อฝากรับทราบและให้ถ้อยคำยินยอม
        ๗.  โอนมรดกสิทธิการไถ่ หมายความว่า ในระหว่างอายุสัญญาขายฝาก  ผู้ขายฝากย่อมมีสิทธิ ที่จะ
ไถ่ถอนจากการขายฝากได้ แต่ต่อมาผู้ขายฝากได้ถึงแก่กรรม สิทธิไถ่จึงตกแก่ทายาท ทายาทจึงมาขอรับมรดกสิทธิการไถ่นั้น
        ๘.  ระงับสิทธิการไถ่(หนี้เกลื่อนกลืนกัน) หมายความว่า ในอายุสัญญาขายฝากผู้มีสิทธิการไถ่ (ผู้ขายฝาก) และผู้รับการไถ่(ผู้รับซื้อฝาก) ตกมาเป็นบุคคลเดียวกัน  หนี้ที่ขายฝากย่อมเกลื่อนกลืนกัน สิทธิการไถ่ย่อมระงับ
         ๙.  แบ่งแยกในนามเดิม (ระหว่างขายฝาก)การขายฝากเป็นสัญญาซื้อขายกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สิน

ตกไปยังผู้ซื้อฝาก ส่วนผู้ขายฝากมีแต่สิทธิการไถ่ ผู้ซื้อฝากย่อมทำการแบ่งแยกหรือจำหน่ายจ่ายโอนทรัพย์ที่ขายฝากได้เมื่อได้รับคำยินยอมจากผู้ขายฝากแล้ว โดยผู้ซื้อฝากเป็นผู้ยื่นคำขอดำเนินการ หนังสือแสดงสิทธิแปลงแยกให้ลงชื่อผู้รับซื้อฝากเป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์ และให้ยกรายการจดทะเบียนประเภทขายฝากไปจดแจ้งในรายการจดทะเบียน ถ้าแปลงแยกแปลงใดผู้ขายฝากยินยอมให้พ้นสิทธิการไถ่จากขายฝาก  ก็ให้จดทะเบียนในประเภทปลดเงื่อนไขการไถ่จากขายฝาก
        ๑๐.  หลุดเป็นสิทธิ์ (ผู้ซื้อฝากนำผู้ขายฝากมาไม่ได้)   การจดทะเบียนประเภทนี้ได้แก่  การจดทะเบียนขายฝาก (อย่างเก่า)  ไว้ก่อนวันที่ ๑ เมษายน ๒๔๗๒ (ก่อน ป.พ.พ. ใช้บังคับ) ก่อนจดทะเบียนประเภทอื่นต่อไป  ให้จดทะเบียนประเภทหลุดเป็นสิทธิ (ผู้ซื้อฝากนำผู้ขายฝากมาไม่ได้)
        ๑๑.  ขยายกำหนดเวลาไถ่จากขายฝาก   หมายความว่า    ผู้ขายฝากและผู้รับซื้อฝากตกลงกันขยาย
กำหนดเวลาไถ่ออกไปอีก  ซึ่งกำหนดเวลาไถ่รวมกันทั้งหมดต้องไม่เกินสิบปี  นับแต่วันทำสัญญาขายฝากเดิม

สาระสำคัญการขายฝาก
          -  ในการจดทะเบียนขายฝากให้ระบุกำหนดเวลาไถ่คืนตามสัญญาลงไว้ใต้คำว่า  ”ขายฝาก”   กับในคำขอจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม (ท.ด.๑)  และช่องประเภทการจดทะเบียนหลังโฉนด  แต่ถ้าในสัญญาไม่มีกำหนดเวลาก็ไม่ต้องเขียนไว้  (คำสั่งกรมที่ดิน  ที่ ๗/๒๔๘๓  ลงวันที่  ๓๐  กรกฎาคม  ๒๔๘๓  ข้อ ๑  และหนังสือกรมที่ดิน ที่ ๖๔๑๕/๒๔๙๑  ลงวันที่ ๒๘ ธันวาคม ๒๔๙๑) (หมายเหตุ  ในปัจจุบันจำเป็นต้องกำหนดระยะเวลาไว้เพื่อให้รู้ระยะเวลาสิ้นสุดการไถ่คืนและเพื่อป้องกันปัญหาเรื่องระยะเวลาที่จะเกิดขึ้นในอนาคต)
          -  ในการจดทะเบียนขายฝาก  ให้พนักงานเจ้าหน้าที่สอบสวนคู่สัญญาด้วยว่าได้ตกลงกันให้หรือไม่ให้ ผู้ซื้อฝากจำหน่ายกรรมสิทธิ์ที่ดินหรือสังหาริมทรัพย์ที่ดินที่ขายฝาก  (คำสั่งกรมที่ดินและโลหกิจ ที่ ๗/๒๔๘๓  ลงวันที่ ๓๐ กรกฎาคม ๒๔๘๓  ข้อ ๒  และคำสั่งกรมที่ดิน ที่ ๖/๒๔๘๔  ลงวันที่ ๒๙ ตุลาคม ๒๔๘๔)
          -  ถ้าผู้ซื้อฝากประสงค์จะทำนิติกรรมโอนที่ดินที่รับซื้อฝากไว้นั้นให้ทำได้   เช่น  ขาย   ก็ให้ทำในประเภท  ”ขาย”  ให้  ก็ให้ทำในประเภท  ”ให้”  เป็นต้น   และในกรณีเช่นนี้ให้บันทึกถ้อยคำของคู่สัญญากับผู้ขายฝากไว้เป็นหลักฐานว่า ผู้ซื้อจะทำการโอนที่ดินแปลงนั้น ๆ ให้แก่บุคคลอื่นต่อไป  แต่ถ้าผู้ขายฝากไม่มาก็ให้บันทึกถ้อยคำของคู่สัญญาว่า  เจ้าพนักงานได้แจ้งแก่คู่สัญญาให้บอกกล่าวการโอนนี้ให้ผู้ขายฝากทราบเป็นลายลักษณ์อักษรแล้ว   (คำสั่งกรมที่ดินและโลหกิจ  ที่  ๗/๒๔๘๓   เรื่อง  วิธีการจดทะเบียนประเภทขายฝากที่ดิน  ลงวันที่  ๓๐ กรกฎาคม ๒๔๘๓ ข้อ ๕ )
          -  เมื่อสัญญาขายฝากสำเร็จบริบูรณ์ กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินย่อมโอนไปยังผู้รับซื้อฝาก หากสัญญาขายฝากมิได้ระบุกำหนดห้ามมิให้ผู้รับซื้อฝากจำหน่ายทรัพย์สินนั้นแต่อย่างใดแล้ว ผู้รับซื้อฝากย่อมจำหน่ายจ่ายโอนหรือ ทำนิติกรรมผูกพันทรัพย์สินที่ขายฝากนั้นอย่างใดก็ได้ ตามอำนาจของเจ้าของกรรมสิทธิ์ (หนังสือกรมที่ดิน ที่ มท ๐๖๐๘/๒๒๔๗๙ ลงวันที่ ๒๘ กรกฎาคม ๒๕๑๓ ตอบข้อหารือจังหวัดพระนครศรีอยุธยา เวียนตามหนังสือกรมที่ดิน ที่ มท ๐๖๐๘/ว ๒๓๕๐๗ ลงวันที่ ๓ สิงหาคม ๒๕๑๓)
          -  การคำนวณระยะเวลาว่าสัญญาขายฝากจะครบกำหนดเมื่อใด  ต้องเป็นไปตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา  ๑๕๘  และ  ๑๕๙ (ปัจจุบัน ป.พ.พ. มาตรา ๑๙๓/๓ วรรคสอง  และ ๑๙๓/๕)  คือ ถ้าทำสัญญาขายฝากมีกำหนด ๑ ปี เมื่อวันที่ ๖ กุมภาพันธ์ ๒๕๑๗  ก็ต้องครบกำหนด ๑ ปี ในวันที่ ๖ กุมภาพันธ์ ๒๕๑๘ มิใช่วันที่ ๕ กุมภาพันธ์ ๒๕๑๘  หากผู้ขายฝากมาใช้สิทธิไถ่ในวันที่ ๖ กุมภาพันธ์ ๒๕๑๘  ก็ย่อมมีสิทธิไถ่ได้  (คำพิพากษาฎีกาที่ ๖๗๐/๒๔๙๘) (หนังสือกรมที่ดิน ที่ มท ๐๖๑๒/๑/๐๕๒๑๗ ลงวันที่ ๑๐ เมษายน ๒๕๑๘  ตอบข้อหารือจังหวัดนนทบุรี เวียนตามหนังสือกรมที่ดิน ที่ มท ๐๖๑๒/๑/ว ๙๙๔  ลงวันที่ ๑๙ มกราคม ๒๕๑๙)
          -  ในการจดทะเบียนขายฝาก  ต้องชี้แจงหลักเกณฑ์การขายฝากที่กฎหมายบัญญัติไว้รวมถึงข้อดีข้อเสียของการขายฝาก  โดยเฉพาะเมื่อเปรียบเทียบกับการจำนองให้ผู้ขายฝากทราบ  หากผู้ขายฝากยังประสงค์จะจดทะเบียนขายฝาก  ก็ให้บันทึกถ้อยคำของผู้ขายฝากไว้เป็นหลักฐานหลังหนังสือสัญญาขายฝากทุกฉบับให้ได้ใจความตรงกันว่า
          ” ข้าพเจ้าได้ทราบหลักเกณฑ์การขายฝากแล้วว่า การขายฝากกรรมสิทธิ์ตกเป็นของผู้รับซื้อฝากทันทีที่จดทะเบียน ถ้าข้าพเจ้าต้องการจะได้กรรมสิทธิ์คืนต้องขอไถ่ถอนเสียภายในกำหนดเวลาสัญญาขายฝากหากไม่สามารถติดตามผู้รับซื้อฝากเพื่อขอไถ่ถอนได้ จะต้องนำเงินค่าไถ่ถอนไปวางไว้ ณ สำนักงานวางทรัพย์ภายในกำหนดเวลาสัญญาขายฝาก

                                                        ลงชื่อ......................................ผู้ขายฝาก

                                                        ลงชื่อ......................................พยาน

                                                        ลงชื่อ......................................พยาน”
(หนังสือกระทรวงมหาดไทย ด่วนมาก ที่ มท ๐๖๑๒/๑/ว ๑๑๙๓  ลงวันที่ ๑ ตุลาคม ๒๕๒๔  หนังสือกรมที่ดิน
ที่ มท ๐๗๐๘/ว ๒๙๐๖๘ ลงวันที่ ๒๑ ธันวาคม ๒๕๓๒  หนังสือกรมที่ดิน ที่ มท ๐๖๑๐/ว ๓๙๒๑๔       ลงวันที่ ๗ ธันวาคม ๒๕๓๕)
          -  ผู้มีอำนาจจดทะเบียนขายฝาก ให้หัวหน้าฝ่ายทะเบียนในสำนักงานที่ดินจังหวัด สำนักงานที่ดินจังหวัดสาขา หรือสำนักงานที่ดินจังหวัดส่วนแยก เป็นผู้จดทะเบียนขายฝากด้วยตนเอง โดยไม่จำกัดจำนวนทุนทรัพย์ในการจดทะเบียน ในกรณีที่หัวหน้าฝ่ายทะเบียนผู้มีหน้าที่จดทะเบียนไม่อยู่หรืออยู่แต่ไม่อาจปฏิบัติหน้าที่ได้ และไม่มีผู้รักษาการในตำแหน่ง ให้เจ้าพนักงานที่ดินอาวุโสในฝ่ายทะเบียนเป็นผู้จดทะเบียน (หนังสือกรมที่ดิน ที่ มท ๐๗๒๘/ว ๑๙๓๓๑  ลงวันที่ ๒๘ มิถุนายน ๒๕๔๕)
          -  ก่อนจดทะเบียนขายฝากทุกครั้ง   ให้ผู้จดทะเบียนชี้แจงหลักเกณฑ์การขายฝากตามคำแนะนำที่กรมที่ดินได้จัดพิมพ์ไว้แล้ว   ให้ผู้ขายฝากทราบโดยให้จัดทำคำแนะนำเป็นสองฉบับ   ฉบับหนึ่งมอบให้ผู้ขายฝาก  อีกฉบับหนึ่งให้ผู้ขายฝากลงลายมือชื่อรับทราบ  โดยให้ผู้จดทะเบียนลงลายมือชื่อพร้อมวัน เดือน ปี  กำกับไว้แล้วเก็บไว้ที่สำนักงานที่ดิน
            การจดทะเบียนขายฝากที่สำนักงานที่ดินอำเภอ หรือสำนักงานที่ดินกิ่งอำเภอในหน้าที่ของนายอำเภอหรือปลัดอำเภอผู้เป็นหัวหน้าประจำกิ่งอำเภอ  ซึ่งรัฐมนตรียังมิได้ยกเลิกอำนาจหน้าที่ในการปฏิบัติการตามประมวลกฎหมายที่ดิน  ให้เจ้าหน้าที่บริหารงานที่ดินอำเภอเป็นผู้ให้คำแนะนำ  ในกรณีที่เจ้าหน้าที่บริหารงานที่ดินอำเภอไม่อยู่ หรืออยู่แต่ไม่อาจปฏิบัติหน้าที่ได้  ให้ผู้รักษาการในตำแหน่งเป็น  ผู้ให้คำแนะนำ (หนังสือกรมที่ดิน ด่วนที่สุด ที่ มท ๐๗๑๐/ว ๓๒๒๙๗  ลงวันที่ ๑๐ พฤศจิกายน ๒๕๔๑)
          -  การแก้ทะเบียนจำนำ ขายฝาก หรือไถ่ถอนประเภทจำนำและขายฝาก  ช่องผู้รับที่ดิน เมื่อเขียนชื่อผู้รับลงแล้วให้เขียนคำว่า  ”ผู้รับจำนำ หรือ ผู้รับซื้อฝาก”  กำกับไว้ ประเภทไถ่ถอน  ช่องเจ้าของที่ดิน  เมื่อเขียนชื่อบุคคลลงแล้วต้องเขียนคำว่า ”ผู้รับจำนำ หรือ ผู้รับซื้อฝาก”  ส่วนช่องผู้รับที่ดิน  เมื่อเขียนชื่อเจ้าของลงแล้วต้องเขียนคำว่า ”ผู้ไถ่ถอน” กำกับไว้  (หนังสือกรมทะเบียนที่ดิน ลงวันที่ ๒๕ มีนาคม ๒๔๕๖)
          -  กรณีผู้รับจำนองหรือรับซื้อฝากอสังหาริมทรัพย์เป็นสถาบันการเงินตามกฎหมายว่าด้วยดอกเบี้ย ฯ  ซึ่ง
มีกฎหมายจัดตั้งขึ้นโดยเฉพาะ กล่าวคือ ธนาคารแห่งประเทศไทย ธนาคารออมสิน ธนาคารอาคารสงเคราะห์ บรรษัทเงินทุนอุตสาหกรรมแห่งประเทศไทย   ธนาคารเพื่อการเกษตรและสหกรณ์การเกษตร  ธนาคารเพื่อการส่งออกและนำเข้าแห่งประเทศไทย  กองทุนเพื่อการฟื้นฟูและพัฒนาระบบสถาบันการเงิน   บรรษัทบริหารสินทรัพย์สถาบันการเงิน  บรรษัทตลาดรองสินเชื่อที่อยู่อาศัย  ธนาคารพัฒนาวิสาหกิจขนาดกลางและขนาดย่อม และนิติบุคคลอื่นนอกจากสถาบันการเงินดังกล่าวซึ่งจัดตั้งขึ้นโดยกฎหมายของไทยเท่านั้น  ในการจดทะเบียนพนักงานเจ้าหน้าที่ผู้รับจดทะเบียนไม่ต้องพิจารณาว่าการรับจำนองหรือรับซื้อฝากอสังหาริมทรัพย์จะเข้าข่ายเป็นการประกอบธุรกิจเครดิตฟองซิเอร์หรือไม่  เนื่องจากไม่อยู่ภายใต้บังคับแห่งกฎหมายว่าด้วยการประกอบธุรกิจเครดิตฟองซิเอร์  แต่ถ้าไม่ใช่สถาบันการเงินหรือนิติบุคคลดังที่กล่าว ไม่ว่าจะเป็นนิติบุคคลไทย  หรือต่างประเทศ  หรือเป็นธนาคารหรือสถาบันการเงินที่จัดตั้งขึ้นตามกฎหมายต่างประเทศ ให้พนักงานเจ้าหน้าที่ ผู้รับจดทะเบียนพิจารณาตามที่เห็นสมควร  เพราะบุคคลดังกล่าวต้องอยู่ภายใต้บังคับแห่งกฎหมายว่าด้วยการประกอบธุรกิจเงินทุน ธุรกิจหลักทรัพย์ และธุรกิจเครดิตฟองซิเอร์  หากกรณีเกิดความไม่ชัดเจนสามารถส่งเรื่องให้สำนักงานเศรษฐกิจการคลังพิจารณาเป็นกรณี ๆ ไปได้ (หนังสือกรมที่ดิน ที่ มท ๐๕๑๕/ว ๒๘๗๕๙  ลงวันที่ ๒๗  กันยายน  ๒๕๔๗)
          -  ถ้าทรัพย์สินที่ขายฝากเป็นอสังหาริมทรัพย์และไม่ได้กำหนดเวลาไถ่กันไว้จะต้องไถ่ภายใน ๑๐ ปี มิฉะนั้นสิทธิในการไถ่เป็นอันระงับ แต่ถ้ากำหนดเวลาไถ่ไว้ต่ำกว่า ๑๐ ปี อาจทำสัญญาขยายกำหนดเวลาไถ่ได้ แต่กำหนดเวลาไถ่รวมกันทั้งหมดถ้าเกิน ๑๐ ปี ให้ลดมาเป็น ๑๐ ปี  (ป.พ.พ. มาตรา ๔๙๔ - ๔๙๖)
          การไถ่ถอน
          -  ”สินไถ่” หมายถึง ราคาไถ่ถอนหรือราคาที่ซื้อคืนมา ซึ่งไม่จำเป็นต้องกำหนดไว้ในสัญญา เพราะอาจไถ่คืนตามราคาที่ขายฝากไว้แต่เดิมได้

          -  สินไถ่นั้นถ้าไม่ได้กำหนดกันไว้ว่าเท่าใด ให้ไถ่ตามราคาขายฝาก  สัญญาขายฝากที่ดินที่ทำตั้งแต่วันที่ ๑๐ เมษายน ๒๕๔๑ เป็นต้นไป  ถ้าปรากฏในเวลาไถ่ว่าสินไถ่หรือราคาขายฝากที่กำหนดไว้สูงกว่าราคาขายฝากที่แท้จริงเกินอัตราร้อยละสิบห้าต่อปี ให้ไถ่ได้ตามราคาขายฝากที่แท้จริงรวมประโยชน์ตอบแทนร้อยละสิบห้าต่อปี (มาตรา ๔๙๙  แก้ไขเพิ่มเติมโดยพระราชบัญญัติแก้ไขเพิ่มเติมประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ (ฉบับที่ ๑๒) พ.ศ.๒๕๔๑)
          -  บุคคลผู้มีสิทธิไถ่ทรัพย์สิน คือ
             (๑)  ผู้ขายเดิม หรือทายาทของผู้ขายเดิม หรือ
             (๒)  ผู้รับโอนสิทธินั้น หรือ
             (๓)  บุคคลซึ่งในสัญญายอมไว้โดยเฉพาะว่าให้เป็นผู้ไถ่ได้ (ป.พ.พ. มาตรา ๔๙๗)
          -  สิทธิในการไถ่ทรัพย์สินซึ่งเป็นอสังหาริมทรัพย์จะพึงใช้ได้แต่เฉพาะต่อบุคคลเหล่านี้ คือ
             (๑)  ผู้ซื้อเดิม หรือทายาทของผู้ซื้อเดิม หรือ
             (๒)  ผู้รับโอนทรัพย์สินหรือรับโอนสิทธิเหนือทรัพย์สินนั้น (ป.พ.พ. มาตรา ๔๙๘)
          -  การไถ่ถอนขายฝากไม่ต้องประกาศการขอจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม กฎกระทรวง ฉบับที่ ๗ (พ.ศ. ๒๔๙๗) แก้ไขเพิ่มเติมโดยกฎกระทรวง ฉบับที่ ๓๓ (พ.ศ. ๒๕๒๖)
          -  ทรัพย์สินซึ่งไถ่นั้น บุคคลผู้ไถ่ย่อมได้คืนไปโดยปลอดจากสิทธิใดๆ ซึ่งผู้ซื้อเดิมหรือทายาท หรือผู้รับโอนจากผู้ซื้อเดิมก่อให้เกิดขึ้นก่อนเวลาไถ่ (ป.พ.พ. มาตรา ๕๐๒ วรรคแรก)
          -  ในกรณีไถ่ถอนจากการขายฝากซึ่งที่ดินมีหนังสือแสดงสิทธิในที่ดิน   เมื่อผู้รับซื้อฝากทำหลักฐานเป็นหนังสือว่าได้มีการไถ่ถอนแล้ว ให้ผู้มีสิทธิในที่ดินหรือผู้มีสิทธิไถ่ถอน นำหนังสือแสดงสิทธิในที่ดินมาขอจดทะเบียนไถ่ถอนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ได้   เมื่อพนักงานเจ้าหน้าที่ตรวจเป็นการถูกต้อง   ก็ให้จดทะเบียนในหนังสือแสดงสิทธิในที่ดินให้ปรากฏการไถ่ถอนนั้น (ประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา ๘๐ ซึ่งแก้ไขเพิ่มเติม โดยประกาศของคณะปฏิวัติฉบับที่ ๓๓๔ ลงวันที่ ๑๓ ธันวาคม พ.ศ. ๒๕๑๕ ข้อ ๑๑)
          -  การบรรยายบอกเลิกสัญญาจำนำหรือขายฝาก   ให้ปฏิบัติตามหนังสือกรมทะเบียนที่ดิน กระทรวงเกษตราธิการ ที่ ๒๐๙/๔๖๐๖   ลงวันที่   ๑๗   พฤศจิกายน   ๒๔๕๖   และคำสั่งกรมทะเบียนที่ดิน กระทรวง
เกษตราธิการ  ที่  ๗/๒๔๖๓   ลงวันที่  ๒๔ มิถุนายน  ๒๔๖๓  ดังนี้
            (๑)    สัญญาฉบับของผู้รับซื้อฝากให้สลักหลังว่า ”   ผู้รับซื้อฝากได้บอกเลิกสัญญาโดยได้ไถ่ถอนกันเสร็จแล้วแต่วันที่..........เดือน..........ปี........... ” พร้อมทั้งลงลายมือชื่อผู้รับซื้อฝาก
            (๒)   การบรรยายเลิกสัญญาให้เขียนด้วยอักษรสีแดงไว้ด้านหน้าของสัญญาว่า  ”คู่สัญญาได้เลิกสัญญาโดยไถ่ถอนกันแล้วแต่วันที่.........เดือน..........ปี........    

                                                 ลงชื่อ.....................พนักงานเจ้าหน้าที่”
            (๓)   สัญญาฉบับสำนักงานที่ดินให้เขียนไว้มุมบนด้านขวา  ฉบับผู้รับซื้อฝากและฉบับผู้ขายฝากให้เขียนไว้ด้านซ้าย
            -  การจดทะเบียนขายฝากที่ดิน มีผลทำให้กรรมสิทธิ์ในที่ดินที่ขายฝากตกเป็นของผู้ซื้อฝาก เมื่อผู้ขายฝากที่ดินตาย สิทธิในการไถ่ถอนจากขายฝากเท่านั้นที่ตกทอดไปยังทายาทของผู้ขายฝากโดยผลของกฎหมายตามมาตรา  ๑๖๐๐  ประกอบกับมาตรา  ๔๙๗(๑)  แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์
ดังนั้น  ค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนโอนมรดกสิทธิการไถ่จากขายฝาก   และค่าธรรมเนียมการจดทะเบียน
ไถ่ถอนจากขายฝากกรณีผู้รับมรดกสิทธิการไถ่เป็นผู้ขอจดทะเบียนไถ่ถอน ให้เรียกเก็บประเภทไม่มีทุนทรัพย์ (หนังสือกรมที่ดิน ที่ มท ๐๗๒๘/ว ๕๒๙๖ ลงวันที่ ๑๓ กุมภาพันธ์ ๒๕๔๕)
          -  การจดทะเบียนไถ่ถอนและขยายกำหนดเวลาไถ่จากขายฝาก มีแนวทางปฏิบัติตามหนังสือกรมที่ดิน ด่วนมาก ที่ มท ๐๗๑๐/ว ๒๕๙๓๘ ลงวันที่ ๒๕ กันยายน ๒๕๔๑ ดังนี้
             ๑)  กรณีผู้ขายฝาก (ผู้ไถ่) ได้วางทรัพย์ภายในกำหนดเวลาไถ่โดยสละสิทธิถอนทรัพย์ที่ได้วางไว้ตามนัยมาตรา  ๔๙๒  แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์  แล้ว  ผู้ขายฝาก   (ผู้ไถ่)   ย่อมนำหลักฐานการวางทรัพย์ดังกล่าวพร้อมด้วยหนังสือแสดงสิทธิในที่ดินมาขอจดทะเบียนไถ่ถอนขายฝากต่อพนักงานเจ้าหน้าที่แต่เพียงฝ่ายเดียวได้  โดยไม่จำเป็นต้องนำหลักฐานเป็นหนังสือจากผู้รับซื้อฝาก   (ผู้รับไถ่)   มาแสดงว่าได้มีการไถ่ถอนแล้ว ตามนัยมาตรา ๘๐ แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน
                  เมื่อผู้ขายฝาก   (ผู้ไถ่)   นำหลักฐานการวางทรัพย์ดังกล่าวมาแสดงต่อพนักงานเจ้าหน้าที่เพื่อขอ
จดทะเบียนไถ่ถอนขายฝาก  แต่ไม่อาจจดทะเบียนได้เนื่องจากไม่ได้หนังสือแสดงสิทธิในที่ดินมา  ให้พนักงาน
เจ้าหน้าที่หมายเหตุกลัดติดไว้ในหนังสือแสดงสิทธิในที่ดินฉบับสำนักงานที่ดิน และลงบัญชีอายัดให้ทราบถึงกรณีที่ผู้ขายฝาก  (ผู้ไถ่)  ได้วางทรัพย์ตามนัยมาตรา  ๔๙๒  แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ทั้งนี้เพื่อป้องกันมิให้ผู้รับซื้อฝาก (ผู้รับไถ่) ซึ่งมิใช่เจ้าของกรรมสิทธิ์ทำการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมใด ๆ  ต่อไป
             ๒)  หนังสือหรือหลักฐานเป็นหนังสือเกี่ยวกับการขยายกำหนดเวลาไถ่ตามมาตรา ๔๙๖  แห่งประมวล กฎหมายแพ่งและพาณิชย์  ที่จะนำมาจดทะเบียนหรือจดแจ้งต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ต้องเป็นหนังสือหรือหลัก ฐานเป็นหนังสือที่ได้ทำขึ้นก่อนสิ้นสุดกำหนดเวลาไถ่ตามสัญญาขายฝากหรือสัญญา ขยายกำหนดเวลาไถ่
ครั้งสุดท้ายแล้วแต่กรณี
             ๓)  การขยายกำหนดเวลาไถ่ตามสัญญาขายฝากที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์อย่างอื่นในที่ดิน  ผู้รับซื้อฝาก (ผู้รับไถ่) และผู้ขายฝาก (ผู้ไถ่) จะต้องมาดำเนินการจดทะเบียนพร้อมกันทั้งสองฝ่าย ผู้ขายฝาก  (ผู้ไถ่)  จะนำหนังสือหรือหลักฐานเป็นหนังสือลงลายมือชื่อผู้รับซื้อฝาก (ผู้รับไถ่) มาจดทะเบียนหรือจดแจ้งต่อพนักงานเจ้าหน้าที่แต่เพียงฝ่ายเดียวไม่ได้
            ๔)  กรณีผู้ขายฝาก (ผู้ไถ่) พร้อมด้วยผู้รับซื้อฝาก (ผู้รับไถ่)  มาขอจดทะเบียนขยายกำหนดเวลาไถ่ภายในกำหนดเวลาไถ่ตามสัญญาขายฝาก  แม้ไม่มีหนังสือหรือหลักฐานเป็นหนังสือลงลายมือชื่อผู้รับซื้อฝาก (ผู้รับไถ่) มาแสดง พนักงานเจ้าหน้าที่ก็สามารถดำเนินการจดทะเบียนขยายกำหนดเวลาไถ่ได้ แต่ถ้าผู้ขายฝาก (ผู้ไถ่) และผู้รับซื้อฝาก  (ผู้รับไถ่)   มาขอจดทะเบียนขยายกำหนดเวลาไถ่เมื่อพ้นกำหนดเวลาไถ่ตามสัญญาขายฝากหรือสัญญาขยายกำหนดเวลาไถ่ครั้งสุดท้ายแล้ว  โดยไม่มีหนังสือหรือหลักฐานเป็นหนังสือลงลายมือชื่อผู้รับซื้อฝาก (ผู้รับไถ่)  ที่ได้ทำขึ้นก่อนสิ้นสุดกำหนดเวลาไถ่ตามสัญญาขายฝากหรือสัญญาขยายกำหนดเวลาไถ่ครั้งสุดท้ายมาแสดง  พนักงานเจ้าหน้าที่ก็ไม่อาจดำเนินการจดทะเบียนขยายกำหนดเวลาไถ่ได้
            ๕)  ให้พนักงานเจ้าหน้าที่สอบสวนด้วยว่า ในการขยายกำหนดเวลาไถ่จากขายฝาก มีหรือไม่มีหนังสือหรือหลักฐานเป็นหนังสือลงลายมือชื่อผู้รับซื้อฝาก (ผู้รับไถ่) มาแสดงต่อพนักงานเจ้าหน้าที่
             ๖)  ผู้ขายฝาก (ผู้ไถ่) และผู้รับซื้อฝาก (ผู้รับไถ่) จะตกลงขยายกำหนดเวลาไถ่กันกี่ครั้งก็ได้ แต่กำหนดเวลาไถ่รวมกันทั้งหมดต้องไม่เกินกำหนดตามที่มาตรา ๔๙๔ แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์บัญญัติไว้ กล่าวคือ ในกรณีที่ทรัพย์สินที่ขายฝากเป็นอสังหาริมทรัพย์ กำหนดเวลาไถ่รวมกันทั้งหมดต้องไม่เกินสิบปีนับแต่วันทำสัญญาขายฝาก