ขายฝาก คืออะไร

ขายฝาก,สัญญาขายฝาก คืออะไร

   ขายฝากหรือสัญญาขายฝาก คือสัญญาซื้อขายซึ่งกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินตกไปยังผู้ซื้อเหมือนการขายโดยทั่วไป แต่มีข้อตกลงกันระหว่างผู้ซื้อผู้ขายว่าผู้ขายสามารถไถ่ทรัพย์นั้นคืนได้ภายในระยะเวลาที่กำหนดหรือตกลงกันไว้ โดยที่ข้อตกลงนั้นจะต้องทำก่อนหรือขณะทำสัญญาขายฝาก จึงจะเรียกว่าสัญญาขายฝาก

   ตัวอย่างเช่น นาง ก นำเอาที่ดินมาขายให้กับ นาย เอ โดยมีการตกลง ในขณะทำสัญญาขายว่า นาย เอ ยอมให้ นาง ก ไถ่ที่ดินคืนได้ภายในกำหนดเวลา 1 ปี นับแต่วันที่ขายที่ดินให้แก่กัน สัญญานี้เรียกว่าสัญญาขายฝาก ข้อตกลงที่ผู้ขายอาจไถ่ทรัพย์คืนได้ ต้องตกลงกันในขณะที่ทำสัญญาซื้อขายกันเท่านั้น และเมื่อนาง ก มาไถ่ทรัพย์คืนจากนาย เอ กรรมสิทธิ์ในทรัพย์นั้นก็กลับมาเป็นของนาง ก เช่นเดิมอีกครั้งหนึ่ง

   หากตกลงกันภายหลังจากที่ได้ทำสัญญาซื้อขายกันแล้ว สัญญาดังกล่าวไม่ใช่สัญญาขายฝาก แต่เป็นเพียงแค่คำมั่นว่าจะขายคืนให้เท่านั้น การทำขายฝากจึงไม่ใช่การจำนอง ทั้งผู้ซื้อและผู้ขายควรคุยกันเพื่อความเข้าใจไปในทางเดียวกัน ก่อนทำสัญญาจึงจะยุติธรรมและชัดเจนแก่ทั้ง 2 ฝ่าย  ตามที่เราเจอกันในข่าวว่าผู้ขายไม่รู้เรื่องว่ามาทำอะไร ทั้งที่มาทำขายฝากแล้วปล่อยปละละเลยจนที่ทำกินหลุดเป็นของผู้รับซื้อฝากไปแล้ว เรื่องแบบนี้ไม่ควรให้เกิดขึ้นอีกต่อไปค่ะ

กฎหมายที่เกี่ยวข้อง

    ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๔๙๑ - ๕๐๒

          -  สัญญาขายฝากเป็นสัญญาที่กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินตกเป็นของผู้รับซื้อฝากทันทีที่จดทะเบียน ซึ่งผู้ขายฝากจะได้รับกรรมสิทธิ์ในที่ดินกลับคืนต้องขอไถ่ถอนภายในกำหนดเวลาสัญญาขายฝาก หรือภายในเวลาที่กฎหมายกำหนด  กล่าวคือ  ถ้าเป็นอสังหาริมทรัพย์มีกำหนด  ๑๐  ปี  และถ้าเป็นสังหาริมทรัพย์มีกำหนด  ๓  ปี นับแต่เวลาซื้อขาย

          -  สัญญาขายฝากจะต้องมีกำหนดระยะเวลาว่าจะไถ่คืนกันเมื่อใด  แต่จะกำหนดเวลาการไถ่คืนกันเกินกว่าที่กฎหมายกำหนดไม่ได้ ถ้าไม่มีกำหนดเวลาแน่นอนหรือกำหนดเวลาไถ่เกินไปกว่านั้นให้ลดลงมาเป็น ๑๐ ปี และ ๓ ปี ตามประเภททรัพย์

          -  การขยายกำหนดเวลาไถ่  ผู้ขายฝากและผู้ซื้อฝากจะทำสัญญาขยายเวลาไถ่กี่ครั้งก็ได้แต่รวมกันแล้วจะต้องไม่เกิน ๑๐ ปี นับแต่วันทำสัญญาขายฝาก  และจะต้องมีหลักฐานเป็นหนังสือลงลายมือชื่อของ ผู้รับซื้อฝาก ซึ่งถ้าทรัพย์สินที่ขายฝากจะต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่  สัญญาขยายกำหนดเวลาไถ่จากการขายฝากจะต้องจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่  มิฉะนั้นจะยกเป็นข้อต่อสู้บุคคลภายนอกผู้ได้สิทธิมาโดยเสียค่าตอบแทนและโดยสุจริตมิได้

          -  ผลของการใช้สิทธิไถ่ภายในกำหนด   กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินซึ่งขายฝากจะตกเป็นของผู้ขายฝากตั้งแต่เวลาที่ผู้ขายฝากชำระสินไถ่หรือวางทรัพย์อันเป็นสินไถ่   ทรัพย์สินซึ่งไถ่นั้นผู้ไถ่ย่อมได้รับคืนโดยปลอดจากสิทธิใดๆ ซึ่งผู้ซื้อเดิม หรือทายาทหรือผู้รับโอนจากผู้ซื้อเดิมก่อให้เกิดขึ้นก่อนเวลาไถ่  ยกเว้นแต่เป็นการเช่าทรัพย์สินที่อยู่ในระหว่างขายฝากซึ่งได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่  และการเช่านั้นไม่ทำให้ผู้ขายฝากหรือผู้ไถ่เสียหาย  กำหนดเวลาเช่ามีเหลืออยู่เพียงใดให้คงสมบูรณ์เพียงนั้น แต่ต้องไม่เกินกว่าหนึ่งปี