สิทธิเก็บกิน คืออะไร

สิทธิเก็บกิน

   สิทธิเก็บกินเป็นทรัพยสิทธิทางกฎหมายอย่างหนึ่ง เป็นสิทธิครอบครอง อยู่อาศัย ทำมาหากิน หรือเก็บผลประโยชน์ หรือแม้กระทั่งสิทธิการให้เช่าที่ดิน เมื่อเจ้าของกรรมสิทธื์ที่ดินได้จดทะเบียนสิทธิเก็บกินให้กับผู้หนึ่งผู้ใดแล้ว ก็จะมีผลตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ทั้งสิทธิ์ในการนำไปใช้ประโยชน์ หรือสิทธิในการให้เช่าถูกโอนไปยังผู้ทรงสิทธิเก็บกิน เหลือเพียงสิทธิ์ที่จะจำหน่ายเพียงอย่างเดียวเท่านั้นที่จะคงเหลืออยู่กับเจ้าของกรรมสิทธิ์

   เช่นเจ้าของกรรมสิทธิ์โฉนดที่ดินแปลงหนึ่ง ให้คนเช่าทำร้านอาหารโดยเก็บค่าเช่ารายเดือน ผู้ทรงสิทธิก็ย่อมมีสิทธิ์อยู่อาศัยหรือเก็บค่าเช่านั้นแทนหรือใช้ประโยชน์อื่นๆในที่ดินแปลงนี้ได้เช่นเดียวกับเป็นเจ้าของเอง เหลือเพียงสิทธิ์ที่จะจำหน่ายเท่านั้นที่ยังคงเป็นสิทธ์ที่เจ้าของกรรมสิทธิ์ สิทธิเก็บกินเกิดจากนิติกรรมสัญญาเท่านั้น และต้องทำเป็นหนังสือจดทะเบียนต่อเจ้าพนักงานเจ้าหน้าที่โดยจะมีค่าตอบแทนหรือไม่ก็ได้ เมื่อสิทธิเก็บกินสิ้นลงแล้ว ผู้เก็บกินต้องส่งมอบทรัพย์สินคืนแก่เจ้าของ หากจดทะเบียนสิทธิเก็บกินแบบไม่มีค่าตอบแทนแก่บุตรก็จะเป็นประโยชน์ เพราะผู้ทรงสิทธิเก็บกินดังกล่าวไม่สามารถจำหน่ายจ่ายโอนทรัพย์นี้ได้ แต่มีสิทธิทำกินและเก็บประโยชน์จากที่ดินแปลงนี้ได้เท่านั้น และค่าใช้จ่ายในการจดทะเบียนสิทธิเก็บกินแบบนี้ก็ต่ำ ตลอดจนรายได้ที่ได้ที่ดินแปลงนี้ถือเป็นรายได้ของบุตร จึงถือเป็นการกระจายฐานภาษีได้อีกอย่างทางหนึ่งด้วย

    สิทธิเก็บกิน เป็นอีกหนึ่งทางเลือกของผู้ที่ต้องการยกทรัพย์สินให้แก่ทายาทหรือบุตรในระหว่างที่ยังมีชีวิต แต่เกรงว่าผู้รับหรือบุตรอาจนำไปขาย หรืออาจไม่ยอมให้ตนเองอาศัยหรือทำประโยชน์ในทรัพย์นี้ต่อไป หรือหากยกให้แล้วถ้าลูกไม่ดี ไม่สนใจพ่อแม่ ติดเหล้า ติดยา อาจนำไปขาย จนพ่อแม่ไม่มีที่อยู่อาศัยตอนชรา หรืออกตัญญู ทุบตี ไม่เลื้ยงดูพ่อแม่ หรืออื่นๆ กรณียกให้ไปแล้วก็ต้องมีการฟ้องร้องเพิกถอนนิติกรรมการให้ เป็นเรื่องยุ่งยากเสียเวลาและเงินทอง จึงอาจใช้วิธีการตกลงโอนทรัพย์สินเป็นชื่อลูกและจดทะเบียนสิทธิเก็บกินแก่พ่อแม่ผู้โอน ดังนั้นพ่อแม่ย่อมมีสิทธิครอบครอง ใช้และถือเอาประโยชน์ในที่ดินนั้นได้ต่อไป 

     การจดทะเบียนสิทธิเก็บกิน ต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนกับพนักงานเจ้าหน้าที่เช่นเดียวกับทรัพยสิทธิอื่น ๆ สิทธินี้จะเป็นแต่บุคคลสิทธิเท่านั้น กล่าวคือจะเป็นแต่สิทธิที่ใช้ยันกันได้เฉพาะคู่กรณีเท่านั้น อาจมีกำหนดเวลา 3 ปี 5 ปี หรือตลอดชีวิตแห่งผู้ทรงสิทธิก็ได้ หรือถ้าหากไม่ได้กำหนดเวลากันกฎหมายให้ถือว่ากำหนดเวลานั้นคือชั่วชีวิตผู้ทรงสิทธิหรือจนกว่าจะเสียชีวิต และสิทธิเก็บกินย่อมระงับไปโดยมรณะของผู้ทรงสิทธิเสมอ ซึ่งแสดงว่าสิทธิเก็บกินเป็นเรื่องเฉพาะตัวบุคคลไม่ใช่สิทธิที่จะโอนให้แก่กันได้ 

     การจดทะเบียนสิทธิเก็บกินสามารถจดให้ใครก็ได้ แต่ควรจดให้บุตร ญาติพี่น้อง หรือผู้ที่ไว้ใจได้จะปลอดภัยกว่า และควรกำหนดเวลาที่ชัดเจน ไม่ยาวเกินไป เช่น 3 ปี 5 ปี เป็นต้น แล้วไปต่อเป็นระยะจะดีกว่าเพื่อป้องกันปัญหาที่อาจเกิดขึ้นได้ในภายหลัง  

กฎหมายและคำสั่งกรมที่ดินที่เกี่ยวข้อง 

           -  ป.พ.พ. มาตรา  ๑๔๑๗  ถึง  มาตรา ๑๔๒๘

           -  คำสั่งที่  ๒/๒๕๐๑  ลงวันที่  ๒๗  กุมภาพันธ์ ๒๕๐๑  เรื่อง  การจดทะเบียนประเภทสิทธิเก็บกินได้วางแนวทางปฏิบัติมีสาระสำคัญ  ดังนี้

        ในกรณีที่ดินแปลงใดต้องตกอยู่ในบังคับสิทธิเก็บกินอันเป็นเหตุให้ผู้ทรงสิทธิมีสิทธิครอบครองใช้และถือเอาซึ่งประโยชน์แห่งทรัพย์สินนั้นตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์  มาตรา  ๑๔๑๗  ให้คู่กรณีทำบันทึกข้อตกลงและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ในประเภท  “สิทธิเก็บกิน" โดยให้ผู้ขอจดทะเบียนยื่นเรื่องราวขอจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม (ท.ด. ๑)  และจัดทำบันทึกข้อตกลงประเภท“สิทธิเก็บกิน”  ในกรณีที่ผู้ทรงสิทธิได้สิทธิเก็บกินมาโดยทางพินัยกรรมให้ผู้ทรงสิทธิยื่นคำขอ  (ท.ด.๘)  และดำเนินการอย่างเรื่องมรดกที่ดิน  เมื่อครบประกาศไม่มีอะไรขัดข้อง  จึงให้จดทะเบียนในประเภท “สิทธิเก็บกิน” ค่าธรรมเนียมในชั้นคำขอให้เรียกอย่างเรื่องประกาศมรดก  ในชั้นจดทะเบียนให้เรียกอย่างประเภท “สิทธิเก็บกิน” เว้นแต่เรื่องราวขอจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม  (ท.ด. ๑)  ในประเภท “สิทธิเก็บกิน” ไม่ต้องเรียกค่าคำขออีก และให้หมายเหตุไว้ในคำขอและบัญชีมรดกว่า  ได้จดทะเบียนในประเภท  “สิทธิเก็บกิน”  แล้ว ในการขอรับมรดกการได้มาซึ่งสิทธิเก็บกิน  ให้ดำเนินการเป็นเรื่องหนึ่งต่างหากจากเรื่องขอรับมรดกที่ดิน  ซึ่งผู้รับมรดกแต่ละเรื่องอาจมาขอให้ดำเนินการในวาระเดียวกันหรือต่างวาระกันก็ได้ แล้วแต่กรณี

       ในกรณีที่ที่ดินได้จดทะเบียนสิทธิเก็บกินไว้แล้ว  ต่อมาได้มีการแบ่งแยกออกไป  คู่กรณีตกลงยินยอมให้ที่ดินแปลงที่แยกออกไปยังคงมีสิทธิเก็บกินติดไปด้วยก็ดี  หรือตกลงกันไม่ให้สิทธิเก็บกินติดไปด้วยก็ดี  ให้ปฏิบัติทำนองเดียวกับกรณีครอบจำนองหรือปลอดจำนอง ตามคำสั่ง ที่  ๑๔/๒๕๐๐ ลงวันที่  ๑๔  พฤศจิกายน  ๒๕๐๐  เรื่องวิธีการจดแจ้งการครอบจำนอง  และวิธีการจดทะเบียนปลอดจำนองโดยเรียกชื่อว่าประเภท “ครอบสิทธิเก็บกิน” หรือ  “ปลอดสิทธิเก็บกิน”  แล้วแต่กรณี  

      เมื่อได้จดทะเบียนสิทธิเก็บกินไว้แล้ว และสิทธิเก็บกินนั้นยังไม่หมดอายุหากคู่กรณีประสงค์จะเลิกสิทธิเก็บกินต่อกัน ก็ให้ทั้งสองฝ่ายทำบันทึกข้อตกลงและจดทะเบียนเลิกสิทธิเก็บกิน  ถ้าสิทธิเก็บกินพ้นกำหนดเวลาแล้ว ให้ถือว่าสิทธิเก็บกินเป็นอันสิ้นไปโดยมิต้องจดทะเบียนเลิกสิทธิเก็บกินอีก

       ในกรณีที่ผู้ทรงสิทธิเก็บกินถึงแก่ความตาย  อันเป็นเหตุให้สิทธิเก็บกินต้องสิ้นไปตามมาตรา  ๑๔๑๘  แห่ง ป.พ.พ. ให้จดบันทึกถ้อยคำเจ้าของที่ดินด้วยแบบพิมพ์  ท.ด. ๑๖  ถึงเหตุที่ทำให้สิทธิเก็บกินต้องสิ้นไปโดยยื่นสำเนามรณบัตรหรือคำสั่งศาลหรือพยานหลักฐานอื่นที่เชื่อถือได้รับรองว่าผู้ทรงสิทธิเก็บกินได้ตายจริง  จึงให้จดทะเบียนเลิกสิทธิเก็บกินได้

       เมื่อได้จดทะเบียนสิทธิเก็บกินไว้แล้ว เจ้าของที่ดินเป็นอันหมดสิทธิที่จะให้เช่าที่ดินแปลงนั้นต่อไป  สิทธิการให้เช่าเป็นของผู้ทรงสิทธิเก็บกินภายในระยะเวลาแห่งการเป็นผู้ทรงสิทธิ ฉะนั้นถ้าจะมีการให้เช่าที่ดินแปลงนั้น  จะต้องทำสัญญาและจดทะเบียนการเช่าระหว่างผู้ทรงสิทธิเก็บกินกับผู้เช่าโดยไม่ต้องได้รับความยินยอมจากเจ้าของที่ดินอย่างใด

 ประเภทการจดทะเบียน

           ๑.  สิทธิเก็บกิน หมายถึงกรณีอสังหาริมทรัพย์หนึ่งต้องตกอยู่ในบังคับสิทธิเก็บกินทั้งหมด

           ๒.  สิทธิเก็บกินเฉพาะส่วน  หมายถึง กรณีที่เจ้าของรวมคนใดคนหนึ่งในอสังหาริมทรัพย์แต่ไม่ใช่ทุกคนก่อให้เกิดสิทธิเก็บกินในอสังหาริมทรัพย์ดังกล่าวเฉพาะส่วนของตนทั้งหมด

           ๓. ปลอดสิทธิเก็บกิน  หมายถึง  กรณีที่ที่ดินได้จดทะเบียนสิทธิเก็บกินไว้แล้ว  ต่อมามีการแบ่งแยกออกไป  คู่กรณีตกลงกันให้ที่ดินแปลงที่แยกออกไปหรือที่ดินแปลงคงเหลือไม่มีสิทธิเก็บกินติดไปด้วย

           ๔. ครอบสิทธิเก็บกิน  หมายถึง  กรณีที่ที่ดินได้จดทะเบียนสิทธิเก็บกินไว้แล้ว  ต่อมามีการแบ่งแยกออกไป  คู่กรณีตกลงกันให้ที่ดินแปลงที่แยกออกไปยังคงมีสิทธิเก็บกินต่อไปด้วย

           ๕. เลิกสิทธิเก็บกิน หมายถึง กรณีที่ได้จดทะเบียนสิทธิเก็บกินไว้แล้ว ต่อมาคู่กรณีประสงค์จะเลิกสิทธิเก็บกินต่อกัน หรือผู้ทรงสิทธิเก็บกินถึงแก่ความตาย  และเจ้าของอสังหาริมทรัพย์มาขอจดทะเบียนเลิกสิทธิเก็บกินตามผลของกฎหมาย 

 สาระสำคัญ

          -  ผู้ทรงสิทธิเก็บกินตาย สิทธิเก็บกินระงับ

          -  คณะกรรมการกฤษฎีกาได้พิจารณาให้ความเห็นเกี่ยวกับการจดทะเบียนสิทธิเก็บกินไว้ดังนี้  

           (๑)  กรณีผู้ถือกรรมสิทธิ์ที่ดินสองคนขอจดทะเบียนสิทธิเก็บกินให้ผู้ทรงสิทธิเก็บกินมีสิทธิเก็บกินเฉพาะส่วนของตนแต่ละคน คนละครึ่งหนึ่งนั้น  ข้อความที่ขอจดทะเบียนไม่ชัดเจนและเข้าใจอะไรไม่ได้วินิจฉัยไม่ได้ว่าการขอเปลี่ยนแก้ความสัมพันธ์เช่นนั้นจะทำได้หรือไม่และเมื่อวินิจฉัยไม่ได้ก็รับจดทะเบียนไม่ได้  (ตามหนังสือกรมที่ดิน  ที่  มท  ๐๖๐๘/ว  ๙๓๐๐๑  ลงวันที่  ๑๘  ตุลาคม  ๒๕๑๕)

           (๒)  กรณีผู้ยื่นคำขอจดทะเบียนสิทธิเก็บกินในที่ดินให้ภรรยาและบุตรอีกสองคนเป็นผู้ทรงสิทธิเก็บกิน โดยมีข้อกำหนดว่าให้ภรรยามีสิทธิเก็บกินตลอดชีวิต ส่วนบุตรสองคนมีสิทธิเก็บกินไม่มีกำหนดเวลา  และให้ผู้ยื่นคำขอหรือภรรยามีสิทธิถอนคืนสิทธิเก็บกินจากบุตรผู้หนึ่งผู้ใด  หรือทั้งสองคน เมื่อใดก็ได้นั้น  ข้อตกลงดังกล่าวย่อมถือได้ว่าเป็นเงื่อนไขอย่างหนึ่งในการให้สิทธิเก็บกิน  ซึ่งผู้ทรงสิทธิเก็บกินยอมรับเงื่อนไขนี้มาตั้งแต่ต้นแล้ว  และเป็นที่ตกลงที่ไม่มีวัตถุประสงค์อันเป็นการต้องห้ามตามกฎหมายอันทำให้ข้อตกลงนั้นเป็นโมฆะ  พนักงานเจ้าหน้าที่จึงรับจดทะเบียนให้ได้  (ตามหนังสือกรมที่ดิน ที่  มท  ๐๗๑๑/ว  ๒๑๗๘๔  ลงวันที่  ๒๒  ตุลาคม  ๒๕๓๓  และ  ที่  มท  ๐๗๐๘/ว  ๒๓๖๒๖  ลงวันที่  ๑๒  พฤศจิกายน  ๒๕๓๓)

            (๓)  กรณีผู้ใช้อำนาจปกครองจะให้ที่ดินแก่ผู้เยาว์  พร้อมทั้งขอจดทะเบียนสิทธิเก็บกินในที่ดินดังกล่าวในคราวเดียวกัน  เป็นการให้โดยมีเงื่อนไขและมีค่าภาระติดพันจะต้องได้รับอนุญาตจากศาลก่อน (ตามหนังสือกรมที่ดิน  ที่  มท  ๐๗๑๒/ว  ๑๙๓๗๘  ลงวันที่  ๓๐  สิงหาคม  ๒๕๓๔)

                    -  การจดทะเบียนสิทธิเก็บกินในที่ดินของผู้เยาว์  ไม่อาจรับดำเนินการให้ได้  ไม่ว่าผู้ใช้อำนาจปกครองหรือบุคคลอื่นจะเป็นผู้ทรงสิทธิก็ตาม  เว้นแต่ผู้ใช้อำนาจปกครองจะได้รับอนุญาตจากศาลแล้ว(ตามหนังสือกรมที่ดิน ที่ มท ๐๖๑๒/๑/ว ๔๑๐๕๑  ลงวันที่  ๒๙ พฤศจิกายน๒๕๑๙)

                    -  การจดทะเบียนสิทธิเก็บกินเฉพาะส่วนของผู้ถือกรรมสิทธิ์รวมเต็มส่วนที่ผู้นั้นมีอยู่เป็นการกำหนดความสัมพันธ์ระหว่างกันอย่างแน่นอนและชัดเจนพอ  ซึ่งเป็นคนละกรณีกับการจดทะเบียนสิทธิเก็บกินเฉพาะส่วนเพียงบางส่วนที่คณะกรรมการกฤษฎีกาได้ให้ความเห็นไว้แล้ว  พนักงานเจ้าหน้าที่ควรรับจดทะเบียนให้ได้ (ตามหนังสือกรมที่ดิน ที่ มท ๐๗๑๒.๑/ว ๑๙๑๘๘  ลงวันที่  ๒  กันยายน  ๒๕๒๖)

 แนวทางการวินิจฉัยที่สำคัญเกี่ยวกับสิทธิเก็บกิน  

            ๑.  สิทธิเก็บกินเป็นทรัพยสิทธิชนิดหนึ่งอันจะก่อให้เกิดขึ้นเหนืออสังหาริมทรัพย์ใด ๆ  ก็ได้(ป.พ.พ. มาตรา  ๑๔๑๗)  บ้านที่ปลูกอยู่บนที่ดินเป็นทรัพย์อันติดอยู่กับที่ดินนั้นเป็นอสังหาริมทรัพย์ประเภทหนึ่ง จึงขอจดทะเบียนสิทธิเก็บกินเฉพาะบ้านก็ได้  โดยอนุโลมปฏิบัติตามคำสั่งกรมที่ดิน ที่  ๒/๒๕๐๑  ลงวันที่  ๒๗ กุมภาพันธ์ ๒๕๐๑ เรื่องการจดทะเบียนประเภทสิทธิเก็บกิน

            ๒.  สิทธิเก็บกินตาม ป.พ.พ. มาตรา ๑๔๑๗ เป็นทรัพยสิทธิชนิดหนึ่งที่เจ้าของยังคงมีกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์อยู่ เพียงแต่ยอมให้ผู้ทรงสิทธิเก็บกินเข้ามามีสิทธิครอบครอง ใช้ และถือเอาซึ่งประโยชน์แห่งทรัพย์สิน  ตลอดจนมีอำนาจจัดการทรัพย์สินนั้นได้ เจ้าของที่ดินมิได้โอนที่ดินให้แก่ผู้ทรงสิทธิเก็บกินด้วย  แม้ผู้ทรงสิทธิเก็บกินจะเป็นบุคคลต่างด้าว  แต่ผู้ทรงสิทธิเก็บกินก็ไม่ได้ไปซึ่งกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์แต่อย่างใด จึงไม่อยู่ในบังคับของทบัญญัติมาตรา ๘๖  แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน ดังนั้นผู้ถือกรรมสิทธิ์ในที่ดินจึงขอจดทะเบียนสิทธิเก็บกินมีกำหนดตลอดชีวิตให้แก่บุคคลต่างด้าวเป็นผู้ทรงสิทธิเก็บกินได้ ไม่เป็นการต้องห้ามตามกฎหมาย     

           ๓.  ข้อกำหนดห้ามโอนภายในสิบปีตามมาตรา  ๕๘  ทวิ แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน  เป็นนโยบายของรัฐที่ว่า  เมื่อรัฐให้ความช่วยเหลือคนยากจนให้มีที่ดินทำกินเป็นของตนเองแล้ว  รัฐก็ต้องการที่จะคุ้มครองไม่ให้บุคคลเหล่านั้นโอนที่ดินให้แก่บุคคลอื่นไปแล้วแสวงหาที่ดินแปลงใหม่อันอาจจะเข้าบุกรุกทำลายป่าไม้ของชาติต่อไปอีก  การห้ามโอนภายในเวลาจำกัดอย่างน้อยก็เป็นการประวิงเวลาไว้เพื่อให้บุคคลนั้นได้ครอบครองใช้ประโยชน์ในที่ดินจนเกิดดอกออกผลเกิดความหวงแหนไม่อยากจะละทิ้งไปหาที่ทำกินอื่น  จึงได้บัญญัติในการห้ามโอนไว้  แต่กรณีการจดทะเบียนสิทธิเก็บกินตามมาตรา  ๑๔๑๗  แห่ง ป.พ.พ.  ผู้ทรงสิทธิมีเพียงสิทธิครอบครองใช้  และถือเอาซึ่งประโยชน์แห่งทรัพย์สิน  ซึ่งตามตัวบทได้ห้ามเฉพาะ “การโอน” การจดทะเบียนสิทธิเก็บกินมิใช่เป็นการโอนจึงไม่ต้องห้ามตามความในมาตรา ๕๘ ทวิ  แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน  จึงสามารถจดทะเบียนสิทธิเก็บกินระหว่างที่มีข้อกำหนดห้ามโอนได้

          ๔.   แม้สิทธิเก็บกินเป็นทรัพยสิทธิที่ตัดทอนอำนาจกรรมสิทธิ์ตามนัยมาตรา  ๑๓๓๖  แห่ง  ป.พ.พ.  เกือบทั้งหมด  กล่าวคือ กรณีเจ้าของอสังหาริมทรัพย์จดทะเบียนสิทธิเก็บกินให้ผู้อื่นเป็นผู้ทรงสิทธิเก็บกินผู้ทรงสิทธิเก็บกินย่อมมีสิทธิครอบครองใช้และถือเอาซึ่งประโยชน์  และมีอำนาจจัดการอสังหาริมทรัพย์นั้นตามนัยมาตรา  ๑๔๑๗  แห่ง  ป.พ.พ.  เท่านั้น  เจ้าของยังมีสิทธิจำหน่ายทรัพย์สินนั้นได้เพียงแต่เจ้าของจะใช้อำนาจจำหน่ายทรัพย์สินให้เป็นที่เสื่อมเสียต่อผู้ทรงสิทธิเก็บกินไม่ได้  ถ้าเจ้าของที่ดินจะขายที่ดินโดยมีภาระสิทธิเก็บกินติดไปด้วยก็ย่อมกระทำได้ตามสิทธิของตนที่มีอยู่  (คำพิพากษาฎีกาที่  ๒๗๘๓/๒๕๑๖)

          ๕.  การจำนองเป็นการเอาทรัพย์สินตราไว้เป็นประกันการชำระหนี้โดยไม่ต้องส่งมอบทรัพย์สินที่จำนอง  ทำให้เจ้าหนี้มีสิทธิบังคับจำนองเอาทรัพย์สินนั้นขายทอดตลาดเพื่อนำเงินจากการขายทอดตลาดมาชำระหนี้ที่จำนองเป็นประกันหรือบังคับจำนองเอาทรัพย์สินนั้นหลุดเป็นสิทธิของผู้รับจำนองได้  หากลูกหนี้ไม่ชำระหนี้ดังกล่าว  ดังนั้น  แม้การจำนองจะเป็นเพียงการนำทรัพย์สินที่จำนองตราไว้เป็นประกันการชำระหนี้ แต่ก็อาจมีการจำหน่ายทรัพย์สินที่จำนองได้หากมีการบังคับจำนอง  ซึ่งในมาตรา  ๗๐๕  แห่ง ป.พ.พ. บัญญัติให้ผู้เป็นเจ้าของเป็นผู้จำนอง ในกรณีที่มีการจดทะเบียนสิทธิเก็บกินในที่ดินไว้  ผู้เป็นเจ้าของจึงเป็นผู้มีสิทธิจำนองที่ดินดังกล่าว  และโดยที่การจำนองที่ดินที่มีการจดทะเบียนสิทธิเก็บกินผูกพันที่ดินไว้ก่อนแล้ว  ถือได้ว่าเจ้าของที่ดินที่จำนองมีกรรมสิทธิ์ในที่ดินภายในบังคับเงื่อนไขตามมาตรา  ๗๐๖ แห่ง ป.พ.พ.  ผู้รับจำนองย่อมบังคับจำนองได้ภายใต้ทรัพย์สินที่ได้จดทะเบียนไว้แล้วเท่านั้นผู้รับจำนองจะบังคับจำนองโดยวิธีปลดเปลื้องให้สิทธิเก็บกินระงับสิ้นไปไม่ได้ และหากมีการบังคับจำนองที่ดินในขณะที่ที่ดินยังมีสิทธิเก็บกินอยู่  ผู้รับจำนองอาจได้รับความเสียหายที่อาจจะเกิดขึ้นในภายหน้า  หากผู้ขอจดทะเบียนทั้งสองฝ่ายทราบแล้วยืนยันให้พนักงานเจ้าหน้าที่จดทะเบียนจำนองให้โดยคู่กรณีทั้งสองฝ่ายยินยอมรับความเสียหายที่จะเกิดขึ้นเอง  พนักงานเจ้าหน้าที่ก็ชอบที่จะดำเนินการจดทะเบียนจำนองไปตามความประสงค์ของผู้ขอได้  

          ๖.  สิทธิเก็บกินเป็นทรัพยสิทธิอย่างหนึ่งที่ก่อตั้งขึ้นโดยอาศัยอำนาจใน  ป.พ.พ.  ดังนั้นการจดทะเบียนสิทธิเก็บกินในที่ดินที่อยู่ระหว่างจำนอง  ผู้รับจำนองอาจฟ้องศาลขอให้ลบสิทธิเก็บกินดังกล่าวจากทะเบียนได้  ถ้าการจดทะเบียนสิทธิเก็บกินเป็นที่เสื่อมเสียแก่สิทธิของผู้รับจำนองในเวลาบังคับจำนอง  ตามมาตรา  ๗๒๒  แห่ง  ป.พ.พ. แต่กรณีที่จะเสื่อมเสียแก่สิทธิของผู้รับจำนองอย่างไรนั้น  ในขณะขอจดทะเบียนยังไม่อาจพิสูจน์ได้ เพราะถ้าถึงกาลที่ต้องบังคับจำนอง แม้จะขายทอดตลาดโดยยังมีสิทธิเก็บกินอยู่  ถ้ายังได้ราคาพอชำระหนี้  ก็ไม่ถือว่าเป็นที่เสื่อมเสียแก่สิทธิของผู้รับจำนอง แต่ถ้าขายทอดตลาด      ที่ดินโดยยังมีสิทธิเก็บกินอยู่ทำให้ได้เงินไม่พอชำระหนี้หรือไม่สามารถขายทอดตลาดที่ดินดังกล่าว  เพราะเหตุที่ยังมีสิทธิเก็บกินอยู่  จึงจะถือว่าเป็นที่เสื่อมเสียแก่สิทธิของผู้รับจำนอง  ซึ่งผู้รับจำนองอาจขอให้ศาลเพิกถอนการจดทะเบียนสิทธิเก็บกินนั้นได้  แต่การเพิกถอนเช่นนี้หาใช่เพราะเหตุ  การจดทะเบียนสิทธิเก็บกินเป็นโมฆะไม่ ถึงแม้ว่าคำสั่งกรมที่ดิน  ที่  ๙/๒๕๐๐  ลงวันที่  ๒๐  กันยายน ๒๕๐๐ จะได้วางทางปฏิบัติไว้ว่า  พนักงานเจ้าหน้าที่จะจดทะเบียนให้ได้ต่อเมื่อผู้รับจำนองให้คำยินยอมก็ตาม  แต่ถ้าการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมที่ผู้ขอประสงค์จะขอดำเนินการมิใช่นิติกรรมที่เป็นโมฆะกรรมแล้ว พนักงานเจ้าหน้าที่ก็มิอาจระงับการขอจดทะเบียนได้  ดังนั้น  หากมีผู้มาขอจดทะเบียนสิทธิเก็บกินในที่ดินระหว่างจำนองโดยผู้รับจำนองมิได้ให้ถ้อยคำยินยอมหรือทำหนังสือให้คำยินยอมไว้  พนักงานเจ้าหน้าที่จึงต้องรับจดทะเบียนให้  แต่ก่อนจดทะเบียนควรให้พนักงานเจ้าหน้าที่ชี้แจงให้คู่กรณีทราบถึงเหตุการณ์ที่จดทะเบียนสิทธิเก็บกินดังกล่าวอาจถูกเพิกถอน  หากคู่กรณีทราบแล้วยังยืนยันให้จดทะเบียนโดยยอมรับผิดชอบกันเอง ก็บันทึกถ้อยคำไว้เป็นหลักฐาน  แล้วจดทะเบียนให้ต่อไป

          ๗. สิทธิเก็บกินเป็นทรัพย์สิทธิอย่างหนึ่ง  จะเกิดขึ้นต่อเมื่อมีเจ้าของทรัพย์สินฝ่ายหนึ่งกับผู้ทรงสิทธิเก็บกินอีกฝ่ายหนึ่ง ตามมาตรา ๑๔๑๗ แห่ง ป.พ.พ. นอกจากนี้ยังมีมาตราอื่นๆ  แห่ง ป.พ.พ.ในลักษณะสิทธิเก็บกิน ที่บัญญัติกำหนดความสัมพันธ์ระหว่างผู้ทรงสิทธิเก็บกินและผู้เป็นเจ้าของทรัพย์สินซึ่งตกอยู่ในบังคับสิทธิเก็บกินไว้หลายมาตรา ว่า  ทั้งสองฝ่ายมีสิทธิหน้าที่ต่อกันสถานใดเพียงใด  เช่น มาตรา ๑๔๒๐  และมาตรา ๑๔๒๘  ประกอบกับการจดทะเบียนก่อตั้งสิทธิเก็บกินจะต้องอยู่ในหลักเกณฑ์ของนิติกรรมตาม  ป.พ.พ.มาตรา  ๑๔๙  กล่าวคือ  จะต้องเป็นการกระทำที่มุ่งโดยตรงต่อการผูกนิติสัมพันธ์ขึ้นระหว่างบุคคล  เมื่อเจ้าของที่ดินและผู้ทรงสิทธิเก็บกินเป็นบุคคลคนเดียวกัน   นิติสัมพันธ์ระหว่างบุคคลย่อมเกิดขึ้นไม่ได้และไม่เป็นนิติกรรม การที่ ก. ขอจดทะเบียนให้ตนเป็นผู้ทรงสิทธิเก็บกินในที่ดินของตนเองร่วมกับผู้อื่นนั้น  ในส่วนของ ก.ย่อมเป็นการใช้ประโยชน์ในที่ดินโดยอาศัยอำนาจของเจ้าของกรรมสิทธิ์ตาม ป.พ.พ. มาตรา ๑๓๓๖ อยู่แล้ว  การขอจดทะเบียนก่อตั้งสิทธิเก็บกินของ ก. เช่นนี้ย่อมขัดแย้งกับหลักกฎหมายดังกล่าวข้างต้น ทั้งนี้เพราะ ป.พ.พ.มาตรา  ๑๒๙๘  บัญญัติให้ทรัพยสิทธิทั้งหลายนั้นจะก่อตั้งขึ้นได้ด้วยอำนาจในประมวลกฎหมายนี้หรือกฎหมายอื่น ดังนั้น เจ้าของที่ดินและผู้ทรงสิทธิเก็บกินเป็นบุคคลเดียวกัน  จึงไม่มีสิทธิขอให้พนักงานเจ้าหน้าที่จดทะเบียนสิทธิเก็บกินตาม  ป.พ.พ.มาตรา  ๑๒๙๙ ได้

 คำพิพากษาฎีกาที่เกี่ยวข้อง

                - คำพิพากษาฎีกาที่  ๖๘๗๒/๒๕๓๙  ถ.เจ้าของที่ดินทำสัญญากับจำเลยให้จำเลยมีสิทธิเก็บกินในที่ดินตลอดชีวิตของจำเลย เป็นการก่อให้เกิดสิทธิเก็บกินโดยทางนิติกรรม  แต่เมื่อยังมิได้จดทะเบียนสิทธิเก็บกินต่อพนักงานเจ้าหน้าที่  การได้มาจึงไม่บริบูรณ์ตามป.พ.พ. มาตรา ๑๒๙๙  วรรคแรก คงใช้บังคับกันได้ในฐานะบุคคลสิทธิระหว่างคู่กรณีเท่านั้น จะใช้ยันโจทก์ซึ่งเป็นบุคคลภายนอกที่รับการให้ที่ดินจาก ถ. ไม่ได้  โดยไม่ต้องคำนึงว่าโจทก์จะสุจริตหรือไม่  ดังนั้น  ไม่ว่าโจทก์จะรู้ถึงข้อสัญญาระหว่างถ.กับจำเลยมาก่อนหรือไม่ก็ตาม ก็ย่อมมีอำนาจในฐานะเจ้าของกรรมสิทธิ์ตามมาตรา ๑๓๓๖ ที่จะขัดขวาง  มิให้จำเลยสอดเข้าเกี่ยวข้องกับที่ดินโดยมิชอบด้วยกฎหมายได้

                -  คำพิพากษาฎีกาที่  ๒๒๙๗/๒๕๔๑   โจทก์ซึ่งเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินพร้อมตึกแถวพิพาทได้จดทะเบียนสิทธิเก็บกินที่ดินแปลง ดังกล่าวให้แก่ ท. ต่อมา ท.ในฐานะผู้ทรงสิทธิเก็บกินทำสัญญาให้จำเลยเป็นผู้เช่ามีกำหนดเวลา ๓๐ ปี  โดยมีการทำสัญญาเช่าเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่  สัญญาเช่าย่อมมีผลผูกพันโจทก์ผู้เป็นเจ้าของที่ดินพิพาท แม้ในระหว่างอายุสัญญาเช่า ท. จะถึงแก่ความตายซึ่งเป็นผลให้สิทธิเก็บกินสิ้นไปตาม ป.พ.พ. มาตรา ๑๔๑๘ วรรคสี่  ก็ตาม  แต่ไม่กระทบถึงสิทธิของจำเลยซึ่งเป็นบุคคลภายนอก และหามีผลทำให้สัญญาเช่าดังกล่าวระงับไปไม่  โจทก์จึงไม่มีสิทธิฟ้องขับไล่จำเลยทั้งสอง

                -  คำพิพากษาฎีกา ที่ ๒๓๘๐/๒๕๔๒  โจทก์จำเลยตกลงด้วยวาจาให้โจทก์มีสิทธิเก็บกินในที่ดินและสิ่งปลูกสร้างตามฟ้องตลอดชีวิตของโจทก์  เพื่อเป็นการตอบแทนในการที่โจทก์ยกที่ดินแปลงอื่นและสิ่งปลูกสร้างให้แก่จำเลย  ซึ่งจำเลยยินยอมให้โจทก์เก็บค่าเช่ากินไปตลอดชีวิต  จำเลยมีผลประโยชน์จาก  สิ่งปลูกสร้างโดยได้เงินกินเปล่าจากผู้เช่าเมื่อครบกำหนดสัญญา  ส่วนโจทก์มีรายได้เฉพาะการเก็บค่าเช่าเท่านั้น  ข้อตกลงดังกล่าวเป็นข้อตกลงพิเศษอย่างสัญญาต่างตอบแทนก่อให้เกิดบุคคลสิทธิแก่โจทก์ในอันที่จะเรียกร้องให้จำเลยไปจดทะเบียนสิทธิเก็บกินนั้น  และเมื่อได้มีการจดทะเบียนเช่นนั้นแล้ว  การได้มาโดยนิติกรรมดังกล่าวซึ่งสิทธิเก็บกินอันเป็นทรัพยสิทธิก็ย่อมบริบูรณ์สมเจตนาของคู่กรณี  สิทธิของโจทก์ตามนิติกรรมดังกล่าวนี้เป็นสิทธิเรียกร้องระหว่างโจทก์จำเลยซึ่งเป็นคู่กรณี  ตราบใดที่จำเลยผู้เป็นเจ้าของที่ดินและสิ่งปลูกสร้างยังมิได้โอนที่ดินและสิ่งปลูกสร้างให้แก่บุคคลอื่น  โจทก์ย่อมมีอำนาจฟ้องศาลขอให้บังคับจำเลยไปจดทะเบียนสิทธิเก็บกินได้

ค่าธรรมเนียม

                ๑.  การจดทะเบียนสิทธิเก็บกินโดยไม่มีค่าตอบแทน  เป็นการจดทะเบียนประเภทไม่มีทุนทรัพย์  คิดค่าธรรมเนียมแปลงละ ๕๐บาท  ตามกฎกระทรวง ฉบับที่  ๔๗  (พ.ศ.๒๕๔๑ ) ออกตามความในพระราชบัญญัติให้ใช้ประมวลกฎหมายที่ดิน  พ.ศ.๒๔๙๗  ข้อ ๒ (๗) (ฑ)  

                ๒.  การจดทะเบียนสิทธิเก็บกินที่มีค่าตอบแทนเป็นการจดทะเบียนประเภทมีทุนทรัพย์   คณะกรรมการกำหนดราคาประเมินทุนทรัพย์พิจารณาแล้ว ให้ถือเอาค่าตอบแทนที่คู่กรณีตกลงชำระให้แก่กันเป็นราคาประเมินทุนทรัพย์เพื่อเรียกเก็บค่าธรรมเนียมจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม  และเรียกเก็บค่าธรรมเนียมในการจดทะเบียนตามราคาค่าตอบแทนที่คู่กรณีตกลงชำระให้แก่กันในอัตราร้อยละ ๑ตามนัยกฎกระทรวง ฉบับที่ ๔๗ (พ.ศ.๒๕๔๑)  ออกตามความในพระราชบัญญัติให้ใช้ประมวลกฎหมายที่ดิน พ.ศ.๒๔๙๗  ข้อ ๒ (๗)  (ฏ)

อากรแสตมป์

การจดทะเบียนสิทธิเก็บกินโดยมีค่าตอบแทน  พนักงานเจ้าหน้าที่ต้องเรียกเก็บค่าอากรแสตมป์จากจำนวนค่าตอบแทน  ตามประมวลรัษฎากร  ตามลักษณะตราสาร  ๒๘.(ข)  ใบรับแห่งบัญชีอัตราอากรแสตมป์ (ตามหนังสือกรมสรรพากร  ด่วนมาก  ที่   กค   ๐๘๑๑/๐๙๘๘๔ ลงวันที่  ๒๙  มิถุนายน  ๒๕๔๑  ซึ่งกรมที่ดินได้แจ้งให้ทราบและถือปฏิบัติตามหนังสือกรมที่ดิน  ที่ มท  ๐๗๑๐/ว ๒๔๔๑๗  ลงวันที่ ๑๑  กันยายน  ๒๕๔๑)